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¿Has heredado parte de una propiedad y estás pensando qué hacer con ella? En este post de blog vamos a contarte algunas cuestiones que deberías saber antes de tomar la decisión de si vender o no vender.
¿Cómo vender una parte de una casa heredada?
La venta de un piso heredado entre varios hermanos puede resultar fácil o complicada, según el nivel de acuerdo que exista entre los herederos. Si todos están de acuerdo en vender la propiedad, el proceso será sencillo y rápido. Pero si por el contrario, alguna de las partes se niega, te contamos algunas alternativas para estos casos:
- Extinción de condominio
En el contexto de la venta de una casa, si dos o más personas son propietarias de la propiedad, pueden optar por realizar una extinción de condominio para dividir la propiedad en partes individuales antes de la venta. De esta manera, cada propietario puede vender su parte de la propiedad de manera independiente y recibir el dinero correspondiente a su parte de la venta.
Una vez realizada la extinción de condominio, cada propietario tendrá su propio título de propiedad individual y podrá vender su parte de la casa sin necesidad de consultar con los otros propietarios. Es importante destacar que la extinción de condominio debe ser realizada por un abogado y seguir un procedimiento legal específico para ser válida.
- Venta de proindiviso
En caso de que la extinción de condominio no funcione para los herederos que quieren vender una propiedad, existe la posibilidad de transmitir su porcentaje de propiedad a una empresa, lo que se conoce como venta del proindiviso. Este proceso es completamente legal y está regulado por el Código Civil, aunque es importante tener en cuenta sus desventajas antes de realizarlo.
Entre las desventajas de la venta del proindiviso se encuentra que las empresas que compran porcentajes de propiedad suelen pagar precios más bajos, generalmente entre un 35% y un 50% por debajo del valor de mercado. Además, los otros propietarios tienen derecho de tanteo, lo que significa que tienen la prioridad de compra si se recibe una oferta de compra de un tercero.
- Mediación o división de la cosa común
En el caso de que el propietario que desea vender una propiedad no pueda llegar a un acuerdo con los demás copropietarios, puede recurrir a un mediador para intentar una conciliación. Si esto no funciona, la última alternativa sería recurrir a la Justicia e interponer una demanda de división de la cosa común. En este proceso, el juez puede ordenar la venta de la propiedad en subasta pública y dividir las ganancias entre los copropietarios.
Sin embargo, hay desventajas asociadas a la división de la cosa común. Los costes de este proceso suelen ser muy altos y varían según el caso en particular. Además, este proceso puede tardar alrededor de un año en resolverse y, por lo general, la propiedad se vende por un precio entre un 20% y un 30% más bajo que su valor de mercado. Además, este tipo de procedimientos judiciales puede dañar las relaciones familiares, por lo que no es la opción más conveniente.
- Llegar a un acuerdo
Como se ha descrito, las diferentes alternativas para vender una propiedad en caso de que un heredero se oponga tienen algunas desventajas. Por lo tanto, la mejor opción para evitar inconvenientes, acelerar la venta y vender la propiedad al precio de mercado es llegar a un acuerdo entre los herederos. Sabemos que esto puede ser una tarea difícil, pero al conocer todas las opciones disponibles, se pueden utilizar como argumento para llegar a un consenso y vender la propiedad heredada.
Otra opción adicional que ofrecemos desde Abad Home es dejarse ayudar por nuestro equipo experto para que actúe como intermediario entre los propietarios cuando no pueden ponerse de acuerdo. Por lo general, los herederos buscan en nosotros ese asesoramiento cuando acaban de recibir la propiedad en herencia y aún no la han registrado. Acompañamos y asistimos en la realización de trámites y la resolución de diferencias.
¿Cuándo se puede vender una casa heredada?
¡Cuando quieras! quienes hayan recibido una vivienda en herencia después del 3 de septiembre de 2021 no tienen que esperar un tiempo para venderla. Este fue el cambio que introdujo la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Sin embargo, aunque en la teoría se diga que la aplicación de esta derogación es retroactiva, esto no es así en la práctica. Por tanto, si un heredero no forzoso (es decir, un heredero distinto de los hijos, padres o cónyuge de la persona fallecida) recibió una vivienda antes del 3 de septiembre de 2021, tendrá que esperar dos años para hacer la transmisión.
Pasos para vender una casa heredada
- Adquisición de documentación necesaria
- Aceptación de la herencia
- Pago de impuestos de sucesiones y donaciones y pago de la plusvalía municipal.
- Inscripción del piso en el Registro de la Propiedad
- Vender la casa heredada
Una vez que la vivienda esté registrada, podrás venderla sin contratiempos y a precio de mercado. A partir de aquí deberás seguir los pasos habituales para vender una casa.
- Pagos de impuestos por la venta de un piso heredado
¿Qué documentos necesito para vender un piso heredado?
- Escritura de aceptación de la herencia: este es un documento notarial que acredita que los herederos han aceptado la herencia y que detalla los bienes que forman parte de ella, incluyendo el piso a vender
- Escritura de propiedad del piso: este es el documento que acredita la propiedad del piso y debe estar a nombre del fallecido.
- Certificado de defunción del propietario anterior: es un documento que certifica el fallecimiento del propietario anterior y es necesario para acreditar la herencia.
- Certificado de últimas voluntades: este es un documento que se obtiene del Registro General de Actos de Última Voluntad y acredita si el fallecido dejó o no testamento.
- Impuesto de sucesiones pagado: en algunas comunidades autónomas de España, es necesario pagar el impuesto de sucesiones para poder vender un piso heredado. Es recomendable verificar con el notario si es necesario pagar este impuesto.
- Certificado de deudas pendientes: es importante obtener un certificado de deudas pendientes del piso para verificar que no existen cargas o deudas pendientes que puedan afectar a la venta.
- Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es necesario presentar el último recibo del IBI para demostrar que no existen deudas pendientes con el ayuntamiento correspondiente.
- Comunidad de propietarios al día en los pagos: se debe acreditar que se encuentran al día en los pagos correspondientes a la comunidad de propietarios del edificio.
Es importante verificar con el notario y con la comunidad autónoma correspondiente si se requieren otros documentos específicos en cada caso.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
Es importante tener en cuenta que al vender una propiedad heredada siempre es necesario cumplir con las obligaciones fiscales. En este caso, se deberá pagar los impuestos correspondientes a la venta de la casa heredada, que incluyen el IRPF y la plusvalía municipal. Si la casa es heredada por varios hermanos, cada uno tendrá que pagar una cantidad proporcional en función de la parte de la casa que haya heredado.
Además, es importante considerar que para el cálculo del IRPF se tomará en cuenta el valor de adquisición de la vivienda que se haya establecido en la escritura de aceptación de la herencia. En resumen, vender una casa heredada conlleva responsabilidades fiscales que deben ser cumplidas adecuadamente.
¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras?
No, no es posible vender una casa sin escritura. La escritura es el documento legal que acredita la propiedad de una vivienda y sin ella no se puede transferir el derecho de propiedad a otra persona. Además, la escritura es necesaria para llevar a cabo cualquier transacción relacionada con la casa, como la obtención de un préstamo hipotecario, la realización de reformas o la venta de la propiedad. En caso de que no se cuente con la escritura original, es posible solicitar una copia en el Registro de la Propiedad correspondiente.